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Investissement immobilier : quelles options fiscales choisir ?
Par Me Nicolas Rozenbaum, avocat fiscaliste au Barreau de Paris

L’immobilier locatif constitue avec l’assurance-vie l’un des placements préférés des Français. Il constitue pour eux un moyen sûr d’assurer leur retraite (dont le montant des pensions demeure de plus en plus incertain) ou de transmettre un patrimoine à leurs enfants.
Pourtant, de nombreux investisseurs commettent encore des erreurs, tant en ce qui concerne la détermination de la rentabilité économique d’un projet immobilier, que dans le choix de la meilleure structuration fiscale.
Cela est particulièrement vrai pour l’investissement dans l’immobilier neuf où, bien trop souvent, les investisseurs vont jeter leur dévolu sur un bien situé dans un quartier n’offrant pas de bonnes perspectives d’évolution dans l’unique but de bénéficier de la fameuse « réduction Pinel» ».
Cela est d’autant plus dommage que l’investissement dans l’immobilier neuf présente de nombreux autres avantages : charges beaucoup moins élevées que dans l’ancien, absence d’important travaux à effectuer avant de nombreuses années, possibilité d’obtenir un prêt à taux zéro plus facilement, absence de taxe foncière pendant deux ans, etc.
Pour rappel, le dispositif «Pinel», qui a remplacé le dispositif « Duflot » depuis le 1er septembre 2014, permet de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt en raison de l’acquisition d’un bien immobilier (généralement neuf). Ce dispositif est analysé en détail dans l’article intitulé Le Dispositif « Pinel » : piège ou opportunité ? rédigé par Maître Nicolas Rozenbaum avocat fiscaliste.
Cette réduction d’impôt varie entre 12 % et 21 % du prix d’achat (auquel on applique certains plafonds) en fonction de la durée de l’engagement de location (qui varie entre 6 et 9 ans, et qui peut être prorogé de trois ans).
Ainsi, le Trésor Public peut contribuer indirectement à l’acquisition d’un bien immobilier jusqu’à 21 % de son prix d’achat.
L’importance de cette réduction d’impôt conduit de nombreux investisseurs à commettre deux erreurs majeures :
  • Investir dans un mauvais programme ;
  • Opter systématiquement pour le dispositif «Pinel» alors que d’autres options fiscales pourraient, eu égard à la situation et aux objectifs de l’investisseur, être plus intéressantes.
L’objet de la présente étude est ainsi de mettre en avant les différents éléments permettant de s’assurer de la bonne rentabilité d’un projet d’investissement immobilier et de présenter les diverses options fiscales, applicables tant à l’immobilier neuf qu’à l’ancien, qui s’ouvrent à l’investisseur.

 

Comment s’assurer de la rentabilité économique de son projet

Plusieurs éléments doivent être pris en compte :
Le prix d’achat : s’il est légitime que le prix d’un appartement neuf soit supérieur au prix du marché de l’immobilier ancien, il ne faut pas non plus qu’il soit trop élevé par rapport à celui-ci. Si le prix au m2 TTC proposé dans un programme neuf est supérieur de plus de 20 % par rapport au prix moyen au m2 du marché de l’immobilier ancien dans la même zone géographique, la réalisation d’une plus-value lors de la revente du bien sera plus difficile.
Il ne faut par ailleurs pas oublier que, lors de la revente, l’acheteur ne pourra pas bénéficier des droits de mutation au taux réduit applicable uniquement à l’immobilier neuf. En effet, les frais de notaire applicables lors de la vente d’un bien neuf sont généralement de l’ordre de 2 ou 3% contre environ 7 ou 8 % lors de la vente d’un bien ancien. Cela jouera nécessairement un rôle dans la négociation du prix de vente ;

La perspective de louer sans difficulté à un prix permettant de couvrir au maximum les mensualités du crédit bancaire contracté pour l’acquisition du bien immobilier. Cela implique de bien connaître le marché locatif pour savoir si l’investisseur pourra raisonnablement appliquer un loyer permettant de couvrir ces mensualités.
Attention : si l’investisseur opte pour le dispositif «Pinel», les loyers seront nécessairement plafonnés. Pour plus d’informations à ce sujet, vous pouvez vous reporter à l’article intitulé « Dispositif « Pinel » : piège ou opportunité ?

La perspective de réaliser une plus-value lors de la vente du bien. Si la possibilité de réaliser une plus-value lors de la vente du bien dépend en grande partie du prix d’achat (voir ci-dessus), il dépend également de plusieurs autres facteurs, tels que l’arrivée d’une station de tramway ou de métro, le transfert du siège social d’une grande entreprise, etc.

Ainsi, un investissement dans un programme neuf nécessite de connaître parfaitement bien le marché immobilier dans lequel le bien qu’un investisseur envisage d’acquérir se situe.
Il est donc fortement recommander de se faire accompagner par un expert en la matière, tel un gestionnaire de patrimoine exerçant dans ce domaine et en qui vous aurez confiance.
 

Quelle option fiscale choisir ?

Inconvénients du dispositif «Pinel»

Une fois l’étude de la rentabilité économique effectuée, l’investisseur doit s’interroger sur la meilleure structuration fiscale et juridique pour acquérir le bien en question.
En effet, acheter dans le neuf n’implique pas nécessairement d’opter pour le dispositif «Pinel». En effet, en contrepartie de la réduction d’impôt à laquelle peut donner droit ce dispositif, certains inconvénients existent comme notamment :
  • Un loyer plafonné (voir ci-dessus)
  • Un plafond de ressources de locataires
  • Un engagement de durée de location de six ou neuf ans (renouvelable trois ans). Cet engagement peut être source de contraintes dans l’hypothèse où l’investisseur souhaiterait céder le bien avant le terme de cet engagement. En effet, la cession du bien avant le terme de l’engagement de durée de location entraîne en principe la remise en cause du montant total de la réduction d’impôt sur le revenu obtenue jusqu’à la rupture dudit engagement1 .
  • Une réduction d’impôt calculée sur la base d’un prix de revient retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de 5 500 € et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition2 . Ainsi, il convient d’être très vigilant avec les biens dont le prix au mètre carré et le prix global dépassent ces plafonds.
L’option pour le dispositif «Pinel» devra donc être analysée attentivement avant d’y souscrire. Une étude du loyer de marché et de la volonté de céder le bien à court ou moyen-terme devra notamment être effectuée.

 

D’autres options fiscales possibles

Pour ne pas subir ces inconvénients, d’autres pistes fiscales peuvent s’offrir à l’investisseur.
  • La location nue hors option pour le dispositif «Pinel» avec option éventuelle pour le régime du micro-foncier
  • La location meublée non professionnelle avec option éventuelle pour le régime du micro-BIC
  • La location meublée professionnelle avec option éventuelle pour le régime du micro-BIC
  • La location meublée avec fourniture de prestation para-hôtelières
  • Investissement dans certains types de biens tels qu’un logement compris dans une résidence étudiante ou une résidence pour personnes âgées (régime dit du « censi-bouvard »)
  • L’acquisition par l’intermédiaire d’une société qui sera soumise ou non à l’impôt sur les sociétés

Location nue

Si l’investisseur loue le logement nu, les revenus qu’il tirera du bien seront soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. S’il n’opte par pour le dispositif « »Pinel» », l’investisseur ne pourra pas bénéficier d’une réduction d’impôt mais ne sera pas en contrepartie soumis aux contraintes mentionnées ci-dessus.

Cela peut être particulièrement intéressant si l’investisseur estime que le loyer qu’il pourra pratiquer sera nettement supérieur au loyer plafonné par le dispositif «Pinel». Si le loyer de marché est simplement légèrement supérieur au loyer plafonné, l’option pour le dispositif du «Pinel» reste généralement intéressante en raison de la réduction d’impôt à laquelle donne droit le dispositif «Pinel».

Certaines charges limitativement énumérées par la loi seront déductibles des loyers perçus. Cette limitation des charges déductibles représente un inconvénient par rapport à la location meublée (voir ci-dessous). En effet, en cas de location meublée, toutes les dépenses liées aux charges afférentes à la propriété sont en principe déductibles fiscalement (ou amortissables si elles se traduisent notamment par une augmentation de la durée de vie de la propriété).
 
C’est ainsi que les dépenses dites de « construction, de reconstruction ou d’agrandissement » ne peuvent pas être déduites dans le cadre d’une location nue contrairement aux dépenses d’ « amélioration » (dès lors qu’elles ne sont pas récupérables sur le locataire)3 .

En revanche, les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, peuvent faire l’objet d’un amortissement déductible du revenu imposable dans le cadre de la location meublée. L’amortissement d’un bien consiste à déduire chaque année fiscalement une partie de la valeur de ce bien en fonction de sa durée prévue utilisation. Si, par exemple, le bien s’amortit sur 50 ans, le contribuable pourra déduire chaque année 1/50ème de sa valeur.

Ce type de dépenses n’est toutefois pas fréquent dans le cadre d’un bien acheté neuf.
L’investisseur pourra par ailleurs opter pour le régime du micro-foncier qui permet de n’imposer que 70 % du montant des loyers perçus. Il ne s’applique que si ces recettes ne dépassent pas 15 000 € par an4 . Attention : en optant pour le régime du micro-foncier, l’investisseur ne peut plus déduire aucune charge.

En résumé, que l’investisseur d’un bien loué nu opte ou pas pour le dispositif «Pinel», il sera soumis aux mêmes règles concernant la détermination du résultat imposable (régime du micro-foncier ou régime du réel). La différence principale sera qu’il ne sera notamment pas limité par le plafond de loyer du dispositif «Pinel» et qu’il pourra céder le bien quand il le souhaitera sans conséquence fiscale négative.
En contrepartie, aucune réduction d’impôt ne pourra lui être accordée.

 

Location meublée non professionnelle

En cas de location meublée, l’option pour le dispositif du «Pinel» ne sera pas possible.
Pour autant, louer en meublé ne sera pas nécessairement dénué d’intérêt pour l’investisseur.
En effet, l’intérêt de la location meublée par rapport à la location nue est double :
toutes les dépenses liées aux charges afférentes à la propriété sont en principe déductibles fiscalement du revenu imposables (ou amortissables si elles se traduisent notamment par une augmentation de la durée de vie de la propriété) tandis que la liste des dépenses déductibles dans le cadre d’une location nue est limitative. Tel est notamment le cas des frais d’acquisition ;

possibilité d’amortir fiscalement le bien (hors la valeur du terrain). La loi ne définissant pas de durée exacte d’amortissement, cette question devra être traitée au cas par cas. Au moment de la cession du bien, les amortissements pratiqués jusqu’à la cession ne sont pas comptabilisés pour déterminer le montant de la plus-value imposable. Cela constitue bien entendu un avantage considérable pour l’investisseur.

L’investisseur peut par ailleurs décider d’opter pour le régime du micro-BIC si les recettes n’excèdent pas 70 000 € 5. Dans une telle hypothèse, seuls 50 % des loyers seront imposables. En contrepartie, aucune autre charge (y compris les amortissements) ne pourra être prise en compte.
 
Une simulation chiffrée devra ainsi être réalisée afin de savoir si l’option pour le régime du micro-BIC est préférable au régime dit « réel ».
Il convient de noter que le choix du régime du réel en location meublée nécessite une tenue de comptabilité et des obligations déclaratives bien plus importantes qu’en matière de location nue ou que dans le cadre du micro-BIC.

 

Location meublée professionnelle

Afin d’être soumis au régime du loueur meublé professionnel, l’investisseur doit remplir deux conditions :
  • percevoir des loyers supérieurs à 23 000 €/an (charges comprises) ;
  • ces loyers doivent être supérieurs à ses revenus professionnels (dont les pensions de retraite font partie) .
Il ne faut pas confondre ce régime avec le régime de l’exonération au titre des biens professionnels dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière. En effet, dans ce dernier cas, il faut notamment que les bénéfices issus de la location (et non les loyers) soit supérieurs aux revenus professionnels (dont les pensions de retraite ne font cette fois pas partie)6.

L’intérêt du régime du loueur meublé professionnel est double :
possibilité d’imputer les déficits de l’exploitation sur le revenu global de l’investisseur et non uniquement sur les futurs bénéfices comme dans le cas de la location meublée non professionnelle).
Certes, lorsque le bien est neuf, la nécessité de faire des travaux est rare et il y a ainsi peu de chance pour que l’exploitation soit déficitaire. Toutefois, cette hypothèse peut se rencontrer notamment lorsque le bien est en cours de construction et que l’investisseur ne peut encore percevoir son loyer. Naturellement, l’investisseur ne peut durant cette période bénéficier du régime du loueur meublé professionnel puisque, par définition, il ne perçoit pas encore de loyer. L’administration fiscale admet toutefois que ce déficit pourra être imputé par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local, tant que l'activité de location meublée est exercée à titre professionnel7 .
En dehors de l’hypothèse d’un bien en construction, l’avantage lié à l’imputation des déficits sur le revenu global est rarement intéressante. En effet, dans la mesure où l’amortissement ne peut pas être pris en compte pour créer du déficit (il est plafonné au montant du loyer diminué des autres charges afférentes au bien), cela implique d’investir dans un bien dont les charges autres que celles liées à l’amortissement excèderaient le montant du loyer 8.

Le bien ne peut par ailleurs dans cette hypothèse pas être exonéré d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) dans la mesure où cette exonération implique que les bénéfices issus de la location soit supérieurs aux revenus professionnels. Cela ne pourra donc pas être le cas dans l’hypothèse d’un déficit.

Possibilité de bénéficier d’une exonération au bout de cinq ans en ce qui concerne la plus-value constatée en cas de cession du bien. Cette exonération peut être totale lorsque les loyers annuels sont inférieurs à 90 000 € ou partielle lorsqu’ils sont compris entre 90 000 € et 126 000 € 9. Il s’agit là à mon sens de l’intérêt principal du régime du loueur meublé professionnel.

Par ailleurs, tout comme dans le cadre de la location meublée non professionnelle, l’investisseur peut décider d’opter pour le régime du micro-BIC pour l’imposition de ses bénéfices.

 

Location meublée avec fourniture de prestations para-hôtelières

Ce régime est applicable lorsque la location meublée est assortie d’au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle (et non de manière accessoire) : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle10 .
Le régime fiscal de la para-hôtellerie permet principalement de récupérer la TVA facturée lors de l’acquisition du bien immobilier neuf ou lors de certains travaux (il faut pour cela généralement renoncer au régime de la franchise en base automatiquement applicable en-dessous de 82 800 € de loyers perçus annuellement).
Par ailleurs, à l’instar du régime du loueur meublé professionnel, le déficit né de cette exploitation peut être imputé sur les autres revenus du contribuable lorsque cette exploitation comporte « la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité »11 .
Ces conditions peuvent représenter un inconvénient par rapport au régime fiscal de la location meublée dans lequel le déficit né de l’exploitation peut être imputé sur les autres revenus du contribuable dès lors que les loyers sont supérieurs à 23 000 € et que ces derniers sont supérieurs aux revenus professionnels du bailleur.
Mais, contrairement au régime du loueur meublé professionnel, l’amortissement n’est pas plafonné au montant du loyer diminué des autres charges afférentes au bien. L’amortissement pratiqué peut donc générer un déficit reportable sur les autres revenus de l’investisseur.
Par ailleurs, tout comme le cas du loueur meublé professionnel, la plus-value liée à la cession du bien est exonérée lorsque l’activité est exercée depuis au moins cinq ans. Mais le montant de la plus-value pouvant être exonéré est plus important dans le cadre de la location meublée avec fourniture de prestations para-hôtelières que dans celui de la location meublée professionnelle (exonération totale jusqu’à 250 000 € et partielle jusqu’à 350 000 €) 12.
La TVA afférente à l’acquisition et aux travaux peut également être effectuée si le propriétaire loue à un exploitant qui assurera lui-même ces prestations 13 .
L’inconvénient majeur du régime fiscal de la para-hôtellerie se manifeste en revanche en cas de donation/transmission à titre gratuit ou de cession du bien immobilier.

En effet, dans l’hypothèse où l’exploitation ne comporte pas « la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité », la cession ne pourra pas bénéficier de l’exonération de la plus-value au bout de cinq ans applicable en cas de location meublée professionnelle (voir ci-dessus).
Par ailleurs, quel que soit le type de participation à l’exploitation, la donation du bien ou le décès de l’exploitant entraîne l’imposition de la plus-value immobilière générée jusqu’à cet évènement. Tel n’est pas le cas dans le cadre de la location meublée non professionnelle.
 

Régime fiscal dit « Censi-Bouvard »

Ce régime fiscal est applicable à certains types d’investissement tels qu’un logement compris dans une résidence étudiante, dans une résidence pour personnes âgées ou dans un établissement de soin respectant certaines conditions.
L’investisseur doit par ailleurs s’engager à louer le bien à un exploitant pendant au moins neuf ans.
Dans une telle hypothèse, une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % des frais d’acquisition est possible. La TVA payée lors de l’acquisition du bien est par ailleurs récupérable sous certaines conditions.
Ce type d’investissement n’est toutefois pas sans danger. En effet, il dépend en grande partie de la qualité de gestionnaire qui peut potentiellement tomber en liquidation judiciaire. Par ailleurs, la revente du bien peut parfois poser problème dans la mesure où le nouvel acheteur ne pourra plus bénéficier de ce dispositif et où le contrat de bail arrivera potentiellement à échéance prochainement sans garantie de renouvellement.

 

Acquisition par l’intermédiaire d’une société

L’acquisition par l’intermédiaire d’une société peut présenter un intérêt notamment en cas de transmission du bien à ses enfants ou dans le cadre d’une acquisition avec son ou sa partenaire de pacs.
Le choix de la structure juridique est alors primordial. Si l’investisseur souhaite par exemple être soumis au régime de la location meublée, le choix de la société civile immobilière sera à éviter. En effet, l’activité de location meublée est assimilée fiscalement à une activité commerciale. Or, une société civile exerçant une activité commerciale est obligatoirement assujettie à l’impôt sur les sociétés (sous réserve de certaines exceptions). Le régime de la location meublée étudié précédemment ne pourra donc pas s’appliquer.
Ainsi, le choix de la SARL de famille par exemple peut dans cette hypothèse s’avérer judicieux.
Pour autant, il peut parfois être préférable d’acquérir un bien par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés.
Cela peut notamment être le cas lorsque le taux marginal d’imposition de l’investisseur est élevé.
En effet, l’investisseur peut alors profiter du taux plus réduit de l’impôt sur les sociétés qui est de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice imposable et de 28 % au-delà (taux ayant vocation à diminuer jusqu’à 25 % à compter de 2022).
Après paiement de l’impôt sur les sociétés, le bénéfice restant peut ensuite être distribué lorsque la capacité financière de la société le permet. Cela n’est pas toujours le cas. En effet, pour le calcul du résultat comptable, la totalité de la mensualité du crédit bancaire afférent à l’acquisition du bien n’est pas déductible (seule la partie liée aux intérêts l’est). Ainsi, il est tout à fait possible d’avoir un résultat comptable positif, mais aucune trésorerie à distribuer. Le bénéfice ne pouvant être distribué, il peut alors être mis soit au crédit du compte courant des associés, soit en réserves, soit en report à nouveau.
Lorsque le bénéfice peut être distribué, celui-ci est soumis en principe au « Prélèvement Forfaitaire Unique » au taux de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux). L’investisseur pourra toutefois opter plutôt pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu 14.
Par ailleurs, à l’instar de la location meublée, la société soumise à l’impôt sur les sociétés peut pratiquer un amortissement déductible fiscalement du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés.
L’inconvénient majeur du choix de l’acquisition d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés se manifeste toutefois au moment de la cession du bien.
En effet, dans une telle hypothèse, contrairement au régime de la location meublée, tous les amortissements qui auront été pratiqués viendront augmenter le montant de la plus-value imposable à l’impôt sur les sociétés.

En conclusion, cette étude montre que le choix du bien immobilier à acquérir ainsi que l’option fiscale qui sera choisie en matière de location aura des conséquences financières non négligeables durant un grand nombre d’années. Malheureusement, il n’existe pas une seule et unique solution idéale qui pourrait s’appliquer à l’ensemble des investisseurs. Une analyse détaillée par un avocat fiscaliste en fonction de la situation et des objectifs de l’investisseur ne peut ainsi qu’être recommandée.
 
1 XI de l’article 199 novovicies du CGI.
2 Article 46 AZA octies B du CGI.
3 Article 31 I 1° b du CGI.
4 Article 32 du CGI.
5 Article 50-0 du CGI.
6 Article 155 IV du CGI.
7 BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 260.
8 Article 39 C du CGI.
9 Article 151 septies du CGI.
10 Article 261 D 4° du CGI.
11 Article 156 I 1° bis du CGI.
12 Article 151 septies du CGI et BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 430.
13 Article 261 D 4° du CGI.
14 Article 200 A du CGI.

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