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Dispositif « Pinel » : piège ou opportunité ?
Par Me Nicolas ROZENBAUM, avocat fiscaliste au Barreau de Paris.

Qu’est-ce que le dispositif « Pinel » ?

Le dispositif « Pinel » est entré en vigueur depuis le 1er septembre 2014.
Ce dispositif permet de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt en raison de l’acquisition d’un bien immobilier.
Comme nous le verrons ci-dessous, cette réduction d’impôt varie entre 12 % et 21 % du prix d’achat (dans la limite de certains plafonds) en fonction de la durée de l’engagement de location (qui varie entre 6 et 12 ans). Elle est répartie sur toute la durée de l’engagement.
Ainsi, le Trésor public peut potentiellement payer jusqu’à 21 % du montant du bien acquis dans le cadre de ce dispositif.

 

Quels sont les types d’investissements concernés ?

Le dispositif « Pinel » s’applique principalement aux acquisitions de logements neufs (ceux dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit) et aux logements acquis en l’état futur d’achèvement.
Il peut également s’appliquer aux acquisitions :
  • de logements anciens qui ne satisfont pas à caractéristiques de décence et qui ont fait ou vont faire l’objet de travaux de réhabilitation ;
  • de logements à usage autre qu’habitation que l’investisseur réhabilite en locaux à usage d’habitation ;
  • sous certaines conditions, de parts de sociétés civiles immobilières et de société civile de placement immobilier.

Toutes les zones géographiques sont-elles éligibles au dispositif « Pinel » ?

Non.
Pour être éligible au dispositif « Pinel », les logements concernés doivent se situer :
  • dans des zones géographiques se caractérisant par un « déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant »
  • dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense.
Concrètement, les zones géographiques se caractérisant par un « déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant » sont regroupées en trois zones : A, A bis, B1 (certaines communes situées en dehors de ces zones peuvent, sous certaines conditions, être également éligibles au dispositif Pinel).
Ces zones sont visées en annexe de l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation qui peut être consulté à l’adresse suivante :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029337646&dateTexte=20181211
Il est à noter que les zones B2 et C ne sont plus concernées à compter des investissements réalisés depuis le 1er janvier 2018 sauf pour les acquisitions de logements ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 et à la condition que cette acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018
 

Quel est la base de la réduction d’impôt ?

La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement, majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.
Toutefois, cette base de réduction est plafonnée :
  • à un montant de 5 500 € par m2 de surface habitable ;
  • à un montant de 300 000 € par an pour un même contribuable.
Ainsi, si un contribuable acquiert un logement éligible au dispositif Pinel dont la surface habitable est de 50 m2, la base de réduction d’impôt ne pourra pas excéder 275 000 € (50 X 5 500) même si le prix d’acquisition est supérieur.

Par ailleurs, si un contribuable acquiert un logement éligible au dispositif Pinel pour un montant de 350 000 €, la base de la réduction d’impôt ne pourra en tout état de cause pas excéder 300 000 € alors même que le prix au m2 du logement serait inférieur à 5 500 €.
Il convient enfin de noter que l'avantage s'applique dans la limite de deux logements par an et par personne.
 

Quel est le taux de la réduction d’impôt ?

Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location. Il est ainsi fixé à :
  • 12 % dans le cas où l'engagement de location est pris pour une durée de six ans (2 % par an) ;
  • 18 % dans le cas où l'engagement de location est pris pour une durée de neuf (2 % par an).
Durant cette période d’engagement, il n’est, sauf exceptions, pas possible de céder ou de donner le bien.
Dans une telle hypothèse, l’intégralité de la réduction d’impôt obtenue depuis le début sera remise en cause.
A l’issue de la période d’engagement, il est possible de proroger cet engagement de location :
Pour trois ans, renouvelable une fois (soit une prorogation totale de six ans), dans l’hypothèse où l’engagement initial portait sur six ans. La réduction complémentaire est alors de 6 % du prix de revient du bien (plafonné dans les conditions vues précédemment) pour la première période triennale et de 3 % pour la seconde (soit un taux total de réduction de 21 %) ;

Pour trois ans, sans possibilité de renouvellement dans l’hypothèse où l’engagement initial portait sur neuf ans. La réduction complémentaire est alors de 3 % du prix de revient du bien (plafonné dans les conditions vues précédemment). La réduction totale obtenue est alors également de 21 % du prix de revient du bien (plafonné dans les conditions vues précédemment).

Ainsi, il est à mon sens préférable d’opter pour un engagement de six ans plutôt que de neuf ans dans la mesure où un engagement de six ans offre de plus de souplesse.
En effet, si, pour une raison ou une autre, le contribuable souhaite céder son bien au bout de sept ans, aucune remise en cause des réductions d’impôt obtenue jusqu’à la cession pourra être pratiquée par l’administration fiscale en cas d’engagement de six ans. Tel ne sera pas le cas si l’engagement initial était de neuf ans.
Au bout de six ans, il sera toujours possible, comme vu précédemment, de proroger l’engagement de location.
Le seul intérêt à mon sens d’un engagement initial de neuf ans est d’éviter le formalisme lié aux demandes de prorogation d’engagement de location.

 

Le loyer est-il plafonné ?

Oui.
Ce plafond de loyer dépend de la zone géographique dans laquelle le bien est situé (voir précédemment).
Le plafond de loyer applicable à la zone A bis est à ce jour de 16,96 €. Celui de la zone A est de 10,15 € tandis que celui de la zone B1 est de 8,82 €. A ces divers plafonds, il est fait application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante :
0,7 + 19/ S,
dans laquelle S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,21. Exemple : un investisseur investit dans un studio situé en zone A bis de 20 m2. Le coefficient multiplicateur à appliquer au plafond de loyer au m2 qu’il pourra appliquer sera de :
0,7+19/20=1,65. Comme ce montant est supérieur à 1,2, le coefficient multiplicateur sera de 1,2. En définitive, le loyer mensuel ne pourra dépasser un montant de 20 X 16,96 X 1,2 = 407 €.

 

Les ressources du locataire sont-elles plafonnées ?

Oui.
Pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2018, ce plafond de ressources est le suivant :
Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 37 508 € 37 508 € 30 572 €
Couple 56 058 € 56 058 € 40 826 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 73 486 € 67 386 € 49 097 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 87 737 € 80 716 € 59 270 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 104 390 € 95 553 € 69 725 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 117 466 € 107 527 € 78 579 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 13 087 € + 11 981 € + 8 766 €

Le dispositif Pinel est-il toujours la bonne solution ?

Pas nécessairement.
En effet, comme vu précédemment, ce dispositif présente plusieurs contraintes (loyer plafonné, engagement de location durant une certaine période, ressources du locataire plafonnées).
Ainsi, dans certaines situations, il peut être préférable d’opter pour une autre solution, telle que la location meublée non professionnelle ou professionnelle (avec ou sans option pour le régime du micro-BIC), la location meublée avec fourniture de prestation para-hôtelières, la location par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, ou tout simplement la location nue sans option pour le dispositif Pinel (avec ou sans option pour le régime du micro-foncier).
Toutes ces options sont étudiées en détail dans l’article intitulé « Investissement immobilier : quelles options fiscales choisir ? » rédigé par Maître Nicolas Rozenbaum avocat fiscaliste.
Par ailleurs, même si l’immobilier neuf présente de nombreux avantages (charges beaucoup moins élevées que dans l’ancien, absence d’important travaux à effectuer avant de nombreuses années, possibilité d’obtenir un prêt à taux zéro plus facilement, absence de taxe foncière pendant deux ans, etc.), de nombreux promoteurs pratiquent des prix trop importants par rapport au marché pour espérer céder le bien à un prix au moins égal au prix d’acquisition.
En outre, même si le prix d’acquisition semble correct, une attention toute particulière doit être portée sur la zone géographique concernée (transports, perspectives d’évolution, etc.).
Maître Nicolas Rozenbaum se tient à votre disposition pour toute question liée à la pertinence de votre immobilier en loi Pinel.
 
1 Article 2 terdecies D annexe III du Code Général des Impôts (ci-après « CGI »).

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